November 15-én elkezdődött a kilakoltatási moratórium – interjú dr. Fiszter Zsuzsannával

November 15-én kezdődik az az időszak, amely egészen április 30-ig tart, ez alatt kilakoltatási moratórium van érvényben. Vagyis – néhány kivételtől eltekintve – ebben az időben szünetelnek a végrehajtók általi kilakoltatások. Ennek részleteiről, illetve a lefoglalt ingatlanok árverezési gyakorlatáról kérdeztük dr. Fiszter Zsuzsannát, a Mi Hazánk szakpolitikusát.

– Hogyan lehet az évet felosztani kilakoltatási lehetőségek szerint?

– Április 30. és november 15. között bárkit ki lehet végrehajtó által lakoltatni a saját – helyesebben szólva akkor már csak volt – ingatlanából, viszont november 15. után már nem lehet kilakoltatást foganatosítani a végrehajtónak. Megjegyzendő, a végrehajtási törvény, különböző ettől eltérő feltételeket is megszab. Ilyen például az, hogy

az illegális lakásfoglalók esetében – vagyis ha valaki jogosulatlanul tartózkodik az ingatlanban, így jogcím nélküli lakásfoglaló – az év bármely napján lehet foganatosítani a kilakoltatást. De ugyanilyen szabály vonatkozik a nem lakóingatlanként bejegyzett – ilyenek például az irodák, vagy garázsok – ingatlanokból való kilakoltatásokra is. 

– A kilakoltatásoknál érintettek, vajon még mindig javarészt a törlesztő részletet fizetni nem tudó devizahitelesek közül kerülnek ki?

– Tudni kell, hogy évente nagyon sok – akár két-háromezer – kilakoltatást foganatosítanak a végrehajtók Magyarországon. S ebben a számadatban még nincsenek benne azok, akiket nem kényszerrel lakoltatnak ki, hanem önként adják át a lakáskulcsot, az ingatlant a végrehajtónak.

Természetesen nincsenek pontos statisztikáink arról, hogy melyik kilakoltatás milyen jogcímen történik, de a hozzánk beérkező panaszok, visszajelzések alapján megállapítható, hogy

az esetek 70-80 százaléka még mindig az egykor devizahitelt felvevőkre vezethetők vissza.

A kisebb tartozásokból következően elég ritka, hogy kilakoltatást foganatosítsanak. Egyrészt itt a jogszabályok is változtak, kisebb tartozás miatt nem lehet már kilakoltatni senkit. Bár egyébként nagyon csekély volt ez a módosítás, annyi csak, hogy 500 ezer forintot nem meghaladó tartozások esetében nem lehet árverezést indítványozni, illetve kilakoltatni sem lehet. Ezt az összeget véleményünk szerint jóval meg kellene emelni.

– Ez az összeg a mai árakat tekintve, meglehetősen jelképesnek tűnik.

– Ez valóban nem sok. Sőt, ha több tartozása is van valakinek, akkor ezek összeadódnak, ezzel átlépik a félmilliós határt, és akkor elindulhat a kilakoltatás.

De visszatérve a megindult végrehajtásokra, az is gyakori, amikor a végrehajtást kérő kéri az ingatlan árverezését. Ekkor ő maga úgy vásárolja meg az ingatlant, hogy önmagához beszámítással leírja a bevételnek az árát a tartozásból.

– Ha nem a bank játssza át magának így az ingatlant, akkor általában kik a vásárlók?

– Jellemzően van egy csoport – szerintem ők a legnagyobbak a piacon az árverések esetében –, ezek az ingatlannepperek. Ezek külön erre szakosodott cégek, amelyek mint árverési vevők vannak jelen. De természetesen vannak magánszemélyek is, viszont ők nagyjából a vevőknek egyötödét adják.

Összefoglalva: a bankok, a nepperek és a magánszemélyek között oszlik meg ez az ágazat. Az egész kilakoltatás folyamán az ő akaratuk dönt az ingatlanról, az egész végrehajtás folyamatáról.

– Ez mit jelent a gyakorlatban?

– Ők mondják meg, hogy az adósnak mikor kell majd elhagynia az ingatlant, vagyis teljes egészében az ő kezükben van a kilakoltatott adós sorsa. S pont ezért is kellene módosítani ezeket a jogszabályokat, mert az árverési hiénák, ezeket jelenleg teljes egészében ki tudják játszani, vagyis nekik kedvez ez az egész mostani helyzet. Áron alul tudnak hozzájutni ingatlanokhoz, és utána, akár télvíz idején is családokat rakathatnak ki az utcára.

– Ki szabja meg az árverési árat?

– Vegyük azt az alapesetet, amikor valaki tartozik a banknak, nem tudja fizetni a részleteket, a hitelen ingatlanfedezet van, ezért azt árverésre bocsájtják. Ettől kezdve a banknak tulajdonképpen csak az a célja, hogy az ő tartozása visszajöjjön ebből az árverésből. Éppen ezért ezeknek az ingatlannepperek csak olyan árat kell lényegében kifizetniük, hogy a bank visszakapja az általa nyújtott hitelt. Tehát

nem az az érdeke a banknak, hogy magas áron adják el az ingatlant, csak annyi hogy ő ne járjon rosszul, és hozzájusson a pénzéhez.

Itt külön meg kell említeni egy – egyébként még Varga Judit minisztersége idejében megszavazott és elfogadott – törvényt, ez a szakaszolási törvény, ami nagyon hátrányos az adósok számára.

– Ez a törvény mit mond ki?

– Lényege, hogy az árverések időszakát szakaszolták, mind az ingóság, mind az ingatlan árverések esetében. Ingatlanok esetében három szakaszra felosztják ezt az időszakot – ez egy 60 napos időintervallum –, és szakaszonként csökkenhet maga az árverési vételár. Nyilván a neppereknek az a jó, ha minél későbbi szakaszban tudják megvenni ezeket az ingatlanokat, mert akkor azokhoz akár fél áron – mármint az ingatlan becsértékének a fél áráért – is hozzá tudnak jutni.

Mindez azért van, mert ha az első szakaszban nem volt rá vevő, akkor jön egy második szakasz, egy csökkentett árral, s ha akkor sem, akkor az ár tovább csökken majd a következő szakaszban. Tehát mivel mindig lefelé csökkentik az árat, igyekeznek a nepperek nem az első szakaszban vásárolni, mert akkor a legdrágább az ingatlan, hanem kivárják a dolog végét.

– Mi történik az árverésen befolyt összeggel?

– Ilyenkor felosztási terv szokott készülni, amelyben látni lehet, hogy mekkora volt az egész tartozás, és a befolyt összeget a követelés sorrendjének szabályai szerint fogja a végrehajtó felosztani. Tehát van egy meghatározott sorrend és egyébként lehet, hogy a végén a szegény adósnak nem sok marad ebből az egészből.

Ha pedig a befolyt összeg nem fedezi a tartozását, akkor a megmaradt rész, mint tartozás, az adós számára továbbra is fennáll.

Nagyon sok devizahiteles károsult esetében lehet látni, hogy hiába árverezik el a fedezetül szolgáló ingatlanát, ha az abból befolyt összeg nem elég a tartozása kiegyenlítésére, akkor a végrehajtás más ingatlanára, vagy az ingóságaira is kiterjed. Sőt, az még a gyerekek, meg az unokák tartozása is lehet majd, ha nem mondanak le róla.

– Hiába van a szerződésben meghatározva, hogy a tartozásnak mi az ingatlanfedezete?

– Az ingatlanfedezet, csak addig marad a tartozás fedezete, amíg a tartozást nem mondják fel.

Mihelyst felmondják, és végrehajtásra kerül a tartozás, a végrehajtási törvény már teljesen máshogy rendelkezik. Ilyenkor már az összes fellelhető ingatlanvagyon, vagy ingó vagyontárgy is a tartozás behajtására szolgálhat.

Magyarán kötnek egy szerződést, amelyben meghatározzák, hogy mi a fedezet – ez a banknak egy fix állapot –, de amikor már végrehajtóhoz kerül az ügy, akkor már mindent lehet vinni. Ezért is mondjuk, hogy a végrehajtás egy rendkívül embertelen dolog.

– Ki határozza meg az árverezésre kerülő ingatlan becsértékét?

– Ezt a becslést a helyi önkormányzat adóügyi osztálya végzi el, de azt tudni kell, hogy az ingatlan becsértéke nem tükrözi általában a piaci értékét.

Ha az adós ennek a becslésnek az összegével nincs megelégedve, akkor ezt a dolgot megtámadhatja, de mivel ekkorra az adóst rendszerint már mindenéből kiforgatták – inkasszálták, zárolták a számláit, vonnak a fizetéséből – általában már nincs annyi pénze sem, hogy az ehhez szükséges illetéket befizesse.

Ha mégis kifizeti a végrehajtás kifogásának illetékét – ami egyébként 15 ezer forint –, ezen kívül még annak a szakértőnek a díját is meg kell előlegeznie, akit majd a bíróság fog kirendelni. Ez pedig akár már több százezer forint kiadást is jelenthet az adós számára. Mindezek következménye, hogy

általában nyomott áron határozzák meg a becsértéket, de a felvásárló hiénák – a több szakaszos árverések miatt – még általában ezt a nyomott összeget sem fizetik ki a tartozás csökkentésére.

– Meglehetősen elkeserítőek az Ön által elmondottak. Miben tud a Mi Hazánk segítséget nyújtani a nehéz helyzetben lévő adósoknak?

– A párt jelenleg jogsegélyszolgálatot ugyan nem tud ellátni, de több ügyvédkollégával is kapcsolatban vagyunk, s velük szoktunk egyeztetni a kilakoltatásokkal kapcsolatban. Ennek következtében több családnak a kilakoltatását is el tudtuk odázni, akár jövő tavaszig. De némely családnak már az is segítség lehet, ha pár hetet tudnak nyerni.

Mint mondtam, a kilakoltatás ideje egyértelműen az árverési vevőkön múlik, így velük szoktunk megpróbálni egyeztetni, kiköltözési haladékadás kérdésében. Megpróbáljuk bennük felébreszteni az emberséges hozzáállást, s ez gyakran sikerrel jár.

A másik lehetőség a kiköltöztetés elodázására, ha az adós a bíróságon nyújt be olyan papírokat, amelyekben hivatkozik meggyengült egészségügyi állapotára, nehéz anyagi helyzetére, rossz családi körülményeire, s kéri a kilakoltatás felfüggesztését. Megjegyzendő, az elmúlt évek tapasztalatából azt látni, hogy a bíróságokban van erre hajlandóság, bár ehhez nagyon sok kérelmet kell benyújtani, nagyon sok kifogásra kell hivatkozni.

Egyébként pont a napokban értünk el részsikert ezen a téren, hiszen a bíróság az utolsó pillanatban – november 14-én – felfüggesztett egy végrehajtást, így a hozzánk fordult adós a moratóriumnak köszönhetően április 30-ig továbbra is lakhat ingatlanában.